Qual è l'assegnazione di un appartamento in un nuovo edificio e possibili rischi?

A scopo di lucro, molti investitori immobiliari vendono appartamenti nella fase finale della costruzione, quando il costo degli alloggi è aumentato (e non una volta) dall'inizio del progetto, ma non ci sono appartamenti lasciati dallo sviluppatore. Per fare un tale accordo è possibile solo trasferendo la proprietà di un appartamento in un nuovo edificio, che cosa significa e quali sono le sfumature di cui dovresti essere a conoscenza per proteggersi dai rischi più probabili - leggi in questo articolo.

Qual è l'assegnazione dei diritti di proprietà

Prima di sapere quanto è sicuro l'acquisto di beni immobili secondo questo schema, è necessario capire quale è l'assegnazione di un appartamento in un nuovo edificio, per chiarire giuridicamente aspetti significativi associati a questo tipo di transazione.

L'assegnazione dei diritti di proprietà è l'unico modo per un azionista di vendere un appartamento in una casa non finita prima che venga messo in funzione. Pertanto, si tratta di un incarico solo quando il venditore non è uno sviluppatore, ma uno fisico (proprietario di quote che ha acquistato un alloggio da uno sviluppatore) o una persona giuridica (società appaltatrice, investitore di organizzazione). Questo metodo di trasferimento dei diritti a un appartamento è previsto dalla legge federale "Sulla partecipazione alla costruzione condivisa". Ed è possibile dal momento della registrazione statale del contratto di partecipazione in costruzione (DDU) fino alla data di consegna della casa.

L'assegnazione di un appartamento è una transazione, il cui risultato è il trasferimento dei diritti di proprietà a locali residenziali. Ma, poiché stiamo parlando di un appartamento in una casa in costruzione, insieme con i diritti ad esso, vengono trasferiti i doveri dell'investitore immobiliare. In effetti, l'oggetto della vendita non è l'alloggio stesso, ma un accordo in base al quale l'acquirente può diventare il proprietario in futuro (DDU). Fino a questo punto, l'appartamento non è in realtà un oggetto esistente, ma solo condizionale, con dati condizionali e numerazione (l'indirizzo postale, l'area esatta e il numero dell'appartamento diventano noti solo dopo che la casa è stata commissionata). Il trasferimento effettivo dell'appartamento al nuovo proprietario viene effettuato secondo l'atto di trasferimento e solo dopo aver ottenuto il permesso per la messa in servizio.

Invece della parola "assegnazione" nei documenti ufficiali c'è spesso un termine legale - cessione. L'accordo sul trasferimento dei diritti e degli obblighi ai sensi del DDU è soggetto alla registrazione statale

Importante! La mancata osservanza di una qualsiasi delle condizioni giuridicamente rilevanti può portare al riconoscimento della transazione come non valida.

Tipi di incarichi

Le transazioni di assegnazione sono divise in due tipi, a seconda che il venditore sia un individuo o un'organizzazione (persona giuridica).

1. Nel primo caso, molto spesso stiamo parlando di ottenere un vantaggio a causa della differenza tra i prezzi nella fase dello scavo e nella fase finale della costruzione (un paio di mesi prima di mettere la casa). Inoltre, il venditore è guidato dal desiderio di evitare di pagare le tasse. Mentre il co-investitore non diventa proprietario, è obbligato a pagare l'imposta sul reddito per la vendita di un appartamento (PIT), ma allo stesso tempo ne salva una parte sostanziale (l'imposta non sarà calcolata sul valore catastale, e quindi senza un aumento di un fattore di 0,7). Ma registrando una proprietà, il proprietario è obbligato a pagare una tassa del 13% sul costo della vendita (se possiede l'appartamento per meno di cinque anni). Quali rischi possono sorgere quando si trasferiscono i diritti da un azionista a un altro individuo?

Quando si effettua un contratto di assegnazione, l'azionista cambia nel PSD corrente. Allo stesso tempo, il nuovo azionista deve concordare le condizioni dello sviluppatore, che sono state concordate con il partecipante precedente nella costruzione condivisa. Non è più possibile apportare modifiche alla DDU. Ma questo è il suo vantaggio. Tutti gli obblighi dello sviluppatore rimangono gli stessi - il nuovo detentore di interessi riceverà l'appartamento specificato al prezzo concordato e nei tempi previsti.

2. Nel secondo caso, se i diritti e gli obblighi del DDU sono trasferiti all'entità legale, la procedura per l'elaborazione della transazione non è troppo diversa dalla versione precedente. L'unico requisito per un'organizzazione è che l'accordo con lo sviluppatore deve essere effettuato in forma senza contanti e solo dopo la registrazione statale della DDU.

Atteggiamenti degli sviluppatori per l'assegnazione e il coordinamento

Secondo la legislazione attuale della Federazione Russa (vale a dire la legge federale n. 214), non è necessario concordare la transazione se il prezzo del contratto di cessione è interamente pagato . Se il pagamento viene effettuato solo in parte, il consenso dello sviluppatore è un prerequisito per il trasferimento dei diritti all'appartamento. Questa è una regola generale da cui esistono delle eccezioni. Se lo sviluppatore nel DDU ha prescritto un requisito diretto: "l'assegnazione di diritti senza il consenso dello sviluppatore è impossibile" - allora il titolare del capitale è obbligato a rispettare i termini del contratto, in base al quale ha firmato la sua firma.

Non tutti gli sviluppatori accettano transazioni di assegnazione dei diritti. Alcuni semplicemente registrano nel DDU la necessità di concordare la transazione di assegnazione. Altri preferiscono ricevere benefici: fanno pagare una tassa per la possibilità di trasferire crediti ad un'altra persona per un importo compreso tra l'1% e il 15% del valore dell'appartamento.Chi dovrebbe sostenere esattamente questi costi non è chiaramente enunciato nella legislazione, tutto dipende da un accordo tra le parti. Molto spesso, questi costi sono coperti dal primo azionista, che ha accettato i termini dello sviluppatore. Tuttavia, in pratica, il venditore spesso sovrastima il prezzo dell'appartamento per compensare la differenza.

E altri ancora prescrivono nel DDU un divieto diretto all'esecuzione di questa transazione. Che, per inciso, non è del tutto legale e potrebbe essere contestata in tribunale (se la pratica in precedenza ha mostrato l'insensatezza di tali titolari appelli, vi trend positivo - i giudici sono sempre più occupati da partecipanti di costruzione condivisa).

Importante! Anche se non vi è alcuna clausola sul divieto o l'approvazione obbligatoria nella DDU, le parti sono obbligate a notificare allo sviluppatore il cambiamento dell'azionista.

Rischi assegnazione

Per capire se i deal "trappole", è necessario conoscere le motivazioni che guidano fornitore. Nel caso del trasferimento dei diritti su un appartamento in una casa in costruzione, tutto è molto chiaro e comprensibile. Il venditore vuole ottenere profitto ed evitare le tasse. E non importa chi agisce come azionista - un proprietario o un'organizzazione privata.

In questo caso, la probabilità di incontrare truffatori non è esclusa. Per evitare i rischi (perdita di denaro e di proprietà), è necessario controllare:

I primi tre punti sono legati al rischio di non finito: il venditore può spostare il desiderio di liberarsi di un tale oggetto senza perdere denaro . Un chiaro segno di costruzione "congelato", dove il 70% - 80% di appartamenti venduti in una certa casa, offerti in base al contratto di cessione, e i lavori di costruzione sul sito sono completate solo del 20-40%.

Gli ultimi due sono associati al rischio di perdere tutti gli investimenti o al rischio di spese impreviste. Se gli azionisti precedenti non sono in piena o non a tutti pagato per un appartamento, l'obbligo di pagare verrà assegnato ad una costruzione condivisa nuovo partecipante (nonostante il fatto che egli ha pienamente ripagato con il venditore).

Come dimostra la pratica, ci sono anche casi frequenti in cui i venditori cercano di imbrogliare offrendo il trasferimento dei diritti sotto una DDU preliminare. Tale accordo non è giuridicamente vincolante, perché non è nemmeno registrato nei regaliae. Tali azioni fraudolente sono spesso accompagnate da doppie vendite e finiscono sempre con una perdita di denaro e di alloggi per l'acquirente ingannato.

Mutuo: procedura di

Un semplice, anche se non è chiaro a prima vista, l'accordo sulla cessione si complica quando il pagamento viene effettuato a spese dei fondi ipotecari. Prendi in considerazione tre diverse situazioni e procedure in ciascuna di esse.

1. Il venditore ha acquistato un appartamento a spese dei fondi ipotecari. La questione principale - come trasferire i diritti alla proprietà, se la banca ingombro imposto

Se il venditore ha comprato un appartamento nel mutuo, la transazione per l'assegnazione sarà possibile solo dopo il rimborso integrale del debito ?. Rimborsare un prestito può essere per conto del compratore di fondi in pochi passi (ma solo a condizione che l'acquirente ha contanti):

• per il venditore e l'acquirente dovrebbe rilasciare il contratto di mutuo o la ricevuta (non soggetto a registrazione, ma è in forma scritta in due copie, conservato per un lungo periodo di tempo, in caso di sinistro), e solo allora di trasferire il denaro per rimborsare il prestito e rimuovere il "ingombro"
• l'elaborazione della transazione nell'ambito di un contratto di cessione dei diritti.

2. L'acquirente ottiene un appartamento nel mutuo - come effettuare l'operazione e ridurre i costi

Credito all'oggetto, pronti per la consegna e viene realizzato tramite l'assegnazione di diritti, concessi non tutte le banche e una piuttosto grande percentuale di (non che nella fase iniziale? costruzione - invece del 9,5% annuo - 11-13%). In relazione a questa circostanza, l'acquirente ha il diritto di chiedere al venditore uno sconto sostanziale. Se non ci sono così tante persone che vogliono acquistare un appartamento in base al contratto di incarico, l'altra parte dovrà incontrarli a metà strada.

Per ottenere un prestito, la banca apre un conto speciale per il cliente, al quale il mutuatario è obbligato a depositare un acconto. Arrivano anche fondi di credito. La procedura è completata trasferendo l'intero importo sul conto del venditore, che viene effettuato solo dopo la registrazione statale del contratto di incarico (nel registro).

3. Entrambe le parti effettuano un acquisto a spese dei fondi ipotecari.

Se due "ipotecari" agiscono come parti della transazione, è ancora possibile trasferire i diritti se il primo azionista riceve il consenso dalla sua banca mutuante.

Naturalmente, la transazione sull'assegnazione dei diritti di alloggio è complessa e richiede il rispetto di un certo numero di sfumature giuridiche, così come la massima cura e cautela, sia dal venditore che dall'acquirente. Ma ora sai come evitare i rischi più probabili e stipulare un contratto. Non dimenticare i rischi standard associati a qualsiasi transazione immobiliare (rivendicazioni di terzi, parenti, vendita da parte di un venditore incapace, un trustee, non autorizzato a vendere un oggetto, ecc.).